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东湖广场财智中心|金融改革正当时 甲写投资风向标

发布时间:2019-05-25|浏览次数:50|

矗立于城市间,鳞次栉比的写字楼,往往构成了一座城市的天际线。这些遍布城市的写字楼,同样也是衡量一个城市发展程度的不二指标。它们代表了一个区域乃至一个城市的经济与繁华,有些更成为了一个城市的标志。当写字楼从城市地标发展成为商办投资的最优选择,关于写字楼所蕴含的价值,便有了全新的解读答案。

长期以来,办公楼市场都被视作经济的"晴雨表",从办公楼市场需求的变化几乎可以直接判断当前经济情势下的新宠儿是谁。不难发现,一线城市办公楼市场受外资金融机构新成立或扩张需求的影响已经开始显现,同时以TMT(科技、媒体、通信)及金融科技为代表的内资独角兽企业持续呈现强劲扩张势头,灵活办公空间相继快速布局。部分二、三线城市的写字楼市场由于供应增力叠加经济下行情况不容乐观,呈现两极分化的现象。

新增供应叠加经济下行,短期供需失衡

作为新晋二线城市的兰州,写字楼市场由于新项目上市,新增供应增加叠加经济下行及银根收紧导至短期供需失衡。但兰州高端写字楼空置率不高,且租金维持在较高的水平。目前,兰州市城关区内,写字楼租金在100元/㎡以上的写字楼有13个,其中超过120元/㎡的写字楼有5个,城关区甲级写字楼月租金达到92元/㎡,写字楼投资回报率在7%左右,保持了较高租金回报。这主要是因为兰州经济发展滞后于全国大部份二三线城市,写字楼开发起步较晚,近期虽然新增加了部份写字楼开发,但数量不多,高端写字楼仍有广阔的市场前景!

兰州市近5年写字楼租金涨幅状况

经济下行探底回升,激发甲写需求增长

随着经济下行探底,国家不断深化改革开放的步伐,刺激企业向更高更精更尖的领域探索与发展,中国制造有望进一步实现向"中国智造"的转变,突出表现在产业结构的升级,第三产业占比不断提升,诸如金融、科技、互联网等企业迅猛增加,使得写字楼的租赁需求率快速增加,这也导致了全国多地写字楼的租金呈现上涨趋势。毋庸置疑,在如此高的需求之下,写字楼的投资回报率自是不会走低,投资写字楼也成为了市场选择趋势。

此外,减息降税等众多利好政策的出台落实,长远地激发企业良性成长,刺激甲写需求市场。同时,全球降息趋势,货币政策放松,经济趋稳回升可期!意味着中国新一轮经济上升周期或将到来,兰州办公楼市场也将增加更多需求。兰州写字楼市场将迎来新的时代!

金融制度改革,甲写红利凸显

6月17日,中国证监会和英国金融行为监管局发布联合公告,原则批准上海证券交易所和伦敦证券交易所开展沪伦通业务,沪伦通正式启动。同时,中国证监会表示,坚定不移推进资本市场改革开放,促进我国资本市场健康发展。

沪港通、深港通、沪伦通逐步实现,我国资本市场逐步开放。随着国家金融制度改革深化,股票发行注册制改革是我国证券市场发展的方向,实行注册制将为中国的实体经济提供更大的助力,中小企业融资将更为便利,为中小企业发展插上腾飞的翅膀。宽松的市场准入规则之下,兰州作为经济发展滞后的地区将会或得更多的资金支持,兰州的中小企业将获得更上市融资机会。而良好的企业形象势必可少的上市条件,这使得大批实力企业寻求兰州高端写字楼,刺激兰州写字楼市场需求增加。

以金融开放相关政策对上海浦东办公楼市场的影响为例,自2006年允许外资银行进入我国金融产业以来,2009年批准上海建设国际金融中心、2013年上海设立全国首个自贸区,以及2018年最新的一系列金融开放提速政策均推动浦东办公楼需求的急速增长。近10年来上海浦东甲级办公楼累计吸纳量增长了2.5倍,尤其是在私募/股权、融资租赁、互联网金融、汽车金融等细分领域,影响更为直接和显著。

相较于上海浦东,目前,兰州写字楼正是抄底的最佳时机。随着中国金融制度的不断改革,写字楼需求红利期到来,届时,兰州写字楼需求上涨,从而使得办公楼业主获得更多议价权,展望未来兰州办公楼市场,租金走势有望稳中有升,高端写字楼的价格也将大幅提升,写字楼也将成为兰州资产投资的避风港!

丝路黄金节点,企业布局重地

兰州市是西北重镇与全国性核心交通枢纽区,处在“丝绸之路经济带”的中联点,作为一带一路之上的黄金节点城市,兰州拥有着无可比拟的地理位置优势。《政府工作报告》在2018年主要任务中明确提出:“加快建设‘一带一路’战略平台。”兰州作为西部区域性政治经济文化中心,未来将会有更多的物流、人流、资金流在此聚集,随着国家政策扶持力度的加大,在新一轮开发开放中,兰州必将发挥后发优势,未来,更多实力企业、独角兽企业、技术型人才将会落地兰州。

新时代下,兰州办公楼市场将迎来更多机遇,需求主题将进一步向创新和服务切换。尤其在新兴需求的支撑之下,兰州写字楼市场呈现出部分平稳、部分加快的趋势。

稀缺决定价值,中心铸就财富

如今,随着城市化进程的加快,兰州城市中心新增土地已处于极度稀缺的状态,率先进入存量房时代,然而受兰州“两山夹一河”的地形限制,兰州城市整体布局只能沿河道东西布局,其中东西长度约32千米,而南北宽度仅有约5千米,狭长的城市布局,导致兰州城区可建设的土地非常稀缺。

类比同样寸土寸金的香港,香港面积1104.43平方公里,其中核心区域中环每月307美元/平方尺(约合2763元人民币/㎡)全球月租金排名第一!由此可见,市区土地稀缺的城市写字楼租金可获得更高的溢价,核心区域的写字楼更为企业带来可观的固定资产的增值收益!兰州城区面积仅221平方公里,受地形的限制,城市核心区域的土地更是稀缺。稀缺决定价值,这铸就了兰州核心区域的写字楼物业租金将远远高于其他区域。

城市的形态会决定城市的道路网格局。兰州的主干道路是五条东西向的道路,长度都超过30千米,但是城市东西部的人们来往,都需要通过这五条主干道路通行,所以东西向交通压力巨大,交通拥堵严重,城市运行效率不高。交通条件的限制,也致使中心城区土地价值上涨。如今,随着兰州地铁1号线的开通,交通的限制会相对的减弱,但地铁沿线的物业价值,将会进一步攀升。

未来,核心区域,便捷的交通,地铁沿线物业,将是更多独角兽企业、上市企业、世界500强企业的选择写字楼的主要条件。例如兰州核心区域,地铁旁的东湖广场·财智中心,未来的租金价值,无可限量!

形象决定高度,地标前景可期

据戴德梁行调查数据显示,中国超高层建筑水平高于在相应细分市场的甲级写字楼区域租金23.6%,即高于全市甲级写字楼平均租金37.0%,在北京、上海、深圳、广州都有案例可以证明,超高层建筑、地标性建筑回报比较稳定,比周边平均租金高很多。其中的用户也以国内外行业领先的服务机构为主力租户,如金融、咨询以及传统的世界500强企业等。

高端的商务形象、超5A智能的硬件设施、周边商业及酒店的配套,拥有这些硬件条件的地标性的写字楼建筑将会成为兰州未来写字楼市场上的香饽饽。

兰州城市新中心的东湖广场·财智中心项目,178米城东商务地标,刷新城市商务天际,以良好的形象昭示性,凝聚城市资源,传承城市精神文明。东湖广场·财智中心周边瑞德大道、南昌路、南河道三条主干道环伺,同时兰州地铁1、2号线在侧,交通便捷,升值有保障,是资产配置的避风港。项目周边瑞德摩尔、王府井百货、万商国际三大老牌商圈拱卫,又有东湖广场泛艺术体验MALL、五星级开元名都酒店综合体配套,是未来实力企业入住兰州的商务首选之地。

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